수익률 세 가지를 구분하세요
- 표면 수익률: 연 임대료 ÷ (매입가 − 보증금). 매물 광고에 많이 쓰는 숫자입니다.
- Cap rate (순수익률): 운영비·공실을 뺀 순영업소득 ÷ 매입가. 건물끼리 비교할 때 씁니다.
- 자기자본 수익률: (순수익 − 대출이자) ÷ 실제로 들어간 내 돈. 투자 판단의 기준입니다.
대출 금리가 Cap rate보다 높으면 대출을 쓸수록 자기자본 수익률이 떨어집니다. 2026년 기준금리가 3%로 올라 이 차이를 꼭 확인해야 합니다.