2026년 양도세 핵심 변화
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 5월 9일 전에 계약했다면 강남·서초·송파·용산은 4개월, 2025년 10월 새로 지정된 지역은 6개월 안에 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있었습니다.
기본세율 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
단기 양도 세율
| 보유기간 | 주택·입주권 | 상가·건물·토지 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
장기보유특별공제
3년 이상 보유하면 양도차익에서 공제합니다. 일반 부동산은 연 2%씩 15년 최대 30%입니다. 비과세 요건을 갖춘 12억 초과 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%(2년 이상 거주 시)를 더해 최대 80%입니다. 상가건물·꼬마빌딩은 일반 공제(최대 30%)를 받습니다.
2026 세제개편안 국회 심의 중
- 2027~2028년 양도분 다주택 중과세율 한시 인하, 2029년 원상복귀
- 양도가액 30억 이하 1주택자 기본공제 250만원 → 2,500만원
- 2028년부터 주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 개편(공제 한도 2028년 20억, 2029년 10억)
- 2028년부터 비사업용 토지 장기보유특별공제 배제, 가산세율 10%p → 20%p
자주 묻는 질문
양도세는 언제 신고하나요?
잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 같은 해 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.
1세대1주택 비과세 요건은?
양도일 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 보유해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 필요합니다. 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
꼬마빌딩을 팔 때 주의할 점은?
상가건물은 주택 중과가 없지만 건물분 부가가치세를 따로 내야 하고, 부가세는 양도가액에 포함되지 않습니다. 매수인이 사업을 이어받으면 포괄양수도로 부가세 없이 거래할 수 있습니다.